Nel precedente articolo abbiamo sottolineato come, a partire dal 01/01/2025, sono terminate le agevolazioni prima casa potenziate" per gli under 36, mentre quelle "ordinarie" per tutti i contribuenti sono rimaste in vigore. Vediamo di seguito quali sono.
La normativa prevede delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa sulla base del rispetto delle seguenti condizioni:
1) L’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza – o la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto – oppure in cui svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio;
2) Inserire nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare) di voler stabilire la residenza nel comune di acquisto dell’immobile, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività;
3) Inserire nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare) di non essere titolare - neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale - in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall'acquirente o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa". Qualora il contribuente (già possessore di prima casa) acquisti un’altra abitazione, si potrà applicare a quest’ultima l’agevolazione prima casa a condizione che il vecchio immobile sia alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno);
4) Inserire nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare) di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune dove è situato l'immobile acquistato. In questo caso se l’immobile precedentemente posseduto è stato acquistato senza agevolazione, questa non si applica neppure se il primo immobile è ceduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Si decade dai benefici fiscali, tra gli altri, anche nell’ipotesi di trasferimento, con atto a titolo oneroso o gratuito, dell’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Le agevolazioni in commento si applicano anche nel caso di immobile prima casa in costruzione. Poiché la normativa non prevedeva un termine di ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile, con la circolare n. 38/E/2005 (par. 5.1) è stato chiarito che la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro 3 anni dalla registrazione dell’atto.
Qualora sussistano i requisiti sopra indicati, l’agevolazione prima casa si applica anche all’acquisto, contestuale o con atto separato, delle pertinenze dell’immobile acquistato con la stessa agevolazione. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le seguenti unità immobiliari classificate:
- C/2 (magazzini e locali di deposito);
- C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Nell’ipotesi in cui l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, potrà accedere ai benefici prima casa sull’acquisto in Italia, di un’abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9 (ex non di lusso), solo se sussistono entrambe le seguenti condizioni:
a) Abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni;
b) L’immobile acquistato in Italia sia ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, o in quello in cui egli aveva la residenza o svolgeva l’attività prima di trasferirsi all’estero.
L’agevolazione in commento consiste in:
In caso di acquisto senza iva, l’imposta di registro sarà pari al 2% sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari ad € 1.000, mentre le imposte ipotecaria e catastale saranno fisse per € 50 ciascuna;
In caso di acquisto con iva, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria ammontano al valore fisso di € 200 ciascuna mentre l’aliquota iva applicabile è pari al 4%.
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